一线城市豪宅成不了房企的避难所

2015-09-09 09:04:05 来源:地产中国网 点击:
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  8月底9月初,北京丰台石榴庄和朝阳孙河两个楼面价均超过5万元的地王出炉,再次习惯性地将北京的土地市场引向亢奋。

  实际上,最近几年,这样的新闻在北京乃至上海,都层出不穷。一个普遍的解释是,房地产将资金投向一线城市,以规避正在发生剧变的中国房地产市场的风险。

  在一系列用心良苦的刺激措施出台之后,2015年的中国楼市,三四线城市依旧坐怀不乱,不见起色,仿佛油尽灯枯;二线城市表现良莠不齐,总体上依然处于去库存阶段;唯有一线城市,灯芯一拨就点亮,给点阳光就灿烂,地价与房价齐飞,一手共二手一色。

  一线城市,真的就是大型房企的斗兽场、资金最后的避难所?在笔者看来,恐怕也没有那么容易。

  在全国十大典型城市中,一线城市地价今年上涨明显。7月份,楼面价均价为9205元/平方米,同比上涨高达40.1%。2015年以来平均楼面价8921元每平方米,同比2014年全年的7631元涨幅高达16.9%。中原地产市场研究部的统计数据显示,以一线城市的住宅土地为例,2015年供应的土地均价为14432元每平方米,同比2014年的11679元每平方米涨幅达23.6%。

  政府放地少,土地供应稀缺,加之大型房企纷纷向一二线核心城市战略转向,一线城市土地市场的争抢持续出现,楼面价格节节攀升。

  地价暴涨,当然要通过拔高产品定位才能把成本拿回来,加上利润需求,在北京等一线城市,不可避免地就出现了五环内城区新增普宅几近消失、项目普遍豪宅化的趋势。

  尽管北京、上海高端住宅市场在不断扩大,豪宅价格水准也在不断提高,但是,如果遍地天价豪宅,这样的楼市真的会有未来吗?

  不会有未来,毕竟豪宅需要有人购买和接盘。问题的根本恰恰在于,豪宅新盘的定价体系完全脱离了过去若干年来形成的楼市梯次消费结构的基本规律,脱离了豪宅购买者的增长逻辑,将过去金字塔塔尖的豪宅购买群体,一下子变成了脱离金字塔塔身的高不可攀的空中楼阁。如果天价豪宅供应量骤增,破坏了过去金字塔消费结构和消费成长的主要路径,这些突然间增加的天量豪宅到哪里去寻找买单者呢?

  在北京做了和正在做多个豪宅的开发商——融创的老板孙宏斌也许最有发言权。他的一番话,也许真的是实话实说,“一线城市的市场没问题,房价肯定也不会出现大幅回调,但我感觉北京、上海的地价太贵了,可能我卖10万元/平方米都不赚钱,因此虽然市场没问题,可价格不合适,我们也是不会去拿这些地的”。

  

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