《物权法》新司法解释实施,这些关乎你的房!

2016-03-03 08:48:19 来源:张家口新闻网 点击:
分享到:

  3月1日,我国开始施行《物权法》的新司法解释。 新的司法解释都跟我们老百姓的房产生活紧密相关,小编引用了权威的解读,让你清楚最新的房产归属。

  想改房产证名字,该先打哪种官司?

  比如张三、李四共同出资购买房屋并约定共有房屋,但因各种原因申请登记在张三名下。 后双方生隙,李四起诉至法院请求确认房屋共有权。这时候, 李四应该提起民事诉讼,还是行政诉讼?

  最高人民法院专家分析,物权法实施后,不少法官和法院认为,李四应先提起行政诉讼撤销该登记,才能确认其共有权。 “但这种看法、做法,未能全面理解不动产登记的公示效力;也造成当事人诉累,形成行政诉讼不能认定登记错误、民事判决不能确定权属,并因此而循环无解的尴尬局面。 ”

  新《司法解释》第一、二条就是对上述实践问题的回应,具体而言,不动产物权的归属争议、 不动产登记的基础关系的争议都可纳入民事诉讼。内部关系上,依据真实权利状态确定权利人, 而非依据登记确定权利归属。

  也就是说,李四提起民事诉讼,法院应当受理! 如果李四提出他出资买房、 以及双方关于共有约定的证据, 法院应据此认定李四为共有权人。

  预告登记了,开发商想“一房两卖”是无效的!

  在房产交易中,存在有商品房预售制度,购房者可以就尚未建成的住房进行“预告登记”。

  新《司法解释》的第四条规定,未经预告登记的权利人同意, 开发商想转移不动产所有权, 或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当依照《物权法》第二十条第一款的规定,认定其“不发生物权效力”。

  也就是说,只要买房人预告登记了,开发商私自把已出售的住房再次出售或者进行抵押,是无效的!

  从“李鬼”那买了东西,“李逵”来找我怎么办?

  新《司法解释》的规定还有一个重要方面:“善意取得”。 与它相关的纠纷非常多见,遍布于为数众多的合同、侵权乃至婚姻家庭继承纠纷中。

  什么叫“善意取得”?比如张三长年住着父亲的房子,擅自把房子转让给了不知情的李四。 李四付完钱,张三父亲听说了, 愤怒地跑来要房子。这时候,房子归谁? 按照《物权法》的“善意取得”制度,李四拥有房子,张三父亲应向自己的儿子索赔。

  具体到每一个案件, 双方经常争论不休。最高人民法院专家指出:“如何正确适用善意取得制度是物权法适用中的一个重点、 难点和热点。 对此,新《司法解释》用6个条文, 形成对善意取得适用的较为完整的规则体系。 ”

  到底什么算适用“善意取得”?

  新《司法解释》规定,受让人受让不动产或者动产时,不知道转让人无处分权,且无重大过失的,应当认定受让人为善意。 真实权利人(在上面的案例中就是张三父亲)主张受让人(在案例中就是李四)不构成善意的,应当承担举证责任。专家说:“此举明确了‘善意’认定的基本标准,以及由谁承担举证责任。 ”

  新《司法解释》还明确存在“登记簿上存在有效的异议登记”等五种情形之一的,应当认定不动产的受让人“知道转让人无处分权”,也就是说受让人不是“善意”的。受让人受让动产时,交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的,应当认定受让人具有重大过失。 黄超 整理

  •   在张家口买房,就上咱张家口自己的网站——张家口房网

      您可以通过以下方式联系到我们:

      电话:0313-2011753

      QQ:1931572536

      声明:张家口房网发布的以上内容,为张家口房网受邀撰写的专稿。若转载请注明来源于(张家口房网)。

    相关阅读
      无相关信息
    网友评论
    昵称: 密码: 匿名
    验证码:
    图片新闻
    近期热点
    楼盘视频
    楼盘资讯
    人气楼盘
    服务条款法律声明意见反馈免责声明信息发布广告发布联系我们
    冀ICP备13000906号-1 冀新网备:132012008
    Copyright ©2010 张家口新闻网房产频道 张家口房产网版权所有
    主办单位:张家口日报社
    张家口新闻网络传媒有限公司 张家口新闻网
    客服电话:0313-2011753 客服邮箱:info@zjknews.com QQ:1931572536