京沪深发出同频信号!楼市大变局真的来了

2018-06-01 16:55:50 来源:凤凰 点击:
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  近日,深圳正式下发了两个影响2018年深圳房地产格局的重要文件:《深圳市住房建设规划2018年度实施计划》、《深圳市2018年度城市建设与土地利用实施计划》。

  《住房建设计划》提出,今年深圳将新增住房16.5万套。

  其中,筹建人才住房、安居型商品房和公共租赁住房约11.38万套,占年度住房筹建总规模的69.5%;

  新增安排建设商品住房约5万套,占比30.5%。

  

  从计划中,我们可以看出市场化的商品房仅占供给计划30%左右,要知道深圳本就是个寸土寸金的地方,土地供应在主要城市排名中处于倒数。

  这说明什么?

  这说明深圳未来的新建市场化商品房将会像限量版的奢侈品一样稀缺。

  而且若拿这一数据和之前发布的纲领性文件《深圳市城市建设与土地利用“十三五”规划》相比,深圳楼市的格局在以远超我们想象的速度发生着巨变。

  在“土地十三五”规划中,深圳计划新增住房有效供应65万套,其中,新建商品住房批准预售与现售30万套,保障性住房和人才住房(以下简称“保障房”)供应35万套。

  由上述数据可知,商品房供应比重占到46%。

  若将上述计划分摊到每年,相当于每年新建房屋13万套,其中,商品房每年需新建6万套,保障房每年需新建7万套。

  再拿两个数据对比,大家就会发现,在2018年实操中,商品房供应数量较平均值降低了16%,保障房则较平均值大涨62.5%,住房总供应量则增加了26%。

  官方的数据变化是最能反映政府楼市的治理思路和态度的,那么,从上述数据中,我们能读出哪些潜在信息么?

  解读之前,T教授先强调下,我们必须要承认这个数据不代表最终的客观事实,很有可能官方会在余下的年份,再把数据匀到平均值上去。

  下面T教授仅就事论事,说说对数据变化本身的理解。

  其一,一线城市虽然供地很难,但从官方大幅增加总供应量来看,只要愿意挤,还是能超额完成目标的。

  在此,所谓的“一线城市土地稀缺——房屋供应稀缺——房价上涨”并不一定站得住脚。

  其二,官方在能超额完成总目标条件下,却刻意压低商品房数量,大幅增加保障房数量。

  寓意不言自明,即尽量增加政府手中的房源数量,当当地政府成为一个城市房地产市场的大庄家时,炒房客的好日子也就结束了。

  至于逻辑,可参考股市里的国家队。

  当然,有人会疑惑:商品房数量的减少,会使市场上可供买卖的商品房进一步稀缺,此时房价不是涨得更凶么?

  上面的这个逻辑,从便面上是成立的,但若放到官方的棋局里,它就成了一个伪逻辑。

  首先,官方通过大量供应的各类租赁房、公租房、共有产权房的,已经锁死了大量有购买能力的刚需。

  即使市场化的商品房供应在减少的同时,需求也在减少,进而会在价格稳定的前提下达到新的供需平衡。

  其次,“让市场的归市场,让凯撒的归凯撒。”政府要做的就是尽可能减少高房价对普通民众生计的影响,尤其是房价高企的一线及强二线城市,这个问题尤为迫切。

  对于政府来说,与其通过限价、限售、限购等手段强行扭曲市场规律,倒不如通过保障房直接为公众发福利来的实在。

  至于那些市场化的商品房,就让有钱人去剪有钱人的羊毛好了。

  当然,这种逻辑在另外三个一线城市也得到了明显的体现。

  据去年北京发布的《北京市2017—2021年住宅用地供应计划》显示,未来5年,北京将增加150万套住房,其中,市场化的商品房55万套,占比仅36%;其他的租赁房、安置房等保障性住房达到95万套,占比达64%。

  《上海市住房发展“十三五”规划》则显示,预计新增供应住房约170万套,其中市场化的商品房约45万套,占比26%。

  租赁住房约70万套,占比41%;保障性住房,占比32%。

  而《广州市2017-2021年住宅用地供应计划》则显示,5年之内,新增75万套住宅,其中,市场化的商品住宅为60万套,占比80%;租赁住房15万套,占比20%。

  由上述可知,除广州之外,北上深三个城市的商品房供应比例30%以下。

  之所以会出现这种差异,最主要的原因还是城市的房价压力不同,如下图。

  

  (图表来源:小小财技)

  不过,现在基本上可以确定的一个大方向是,厦门、成都、杭州等强二线城市随着这一波房价的强势上涨,房价压力也是骤升,未来走北上深的路子是早晚的事。

  而对于北上深这三个强一线城市而言,随着政府布局保障性住房的步子加快,房价的调整显然还远未结束。

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