买房遭遇被查封 购房人要求过户被驳回

2016-11-21 16:42:14 来源:腾讯网 点击:
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买房遭遇被查封 购房人要求过户被驳回

  【案情回放】

  2013年2月5日,辛某与刘某签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》,约定刘某将位于北京市朝阳区曙光西里的一套房屋出售给辛某,成交价格833万元。因该房有抵押贷款,双方约定刘某应于2013年2月30日前向银行提前清偿贷款,并在取得结清证明后的十个工作日内申请办理抵押权注销手续。

  此后,辛某按照约定支付了部分购房款,但刘某始终未办理该房的抵押登记注销手续。无奈之下,辛某将刘某诉至法院,要求刘某继续履行合同,办理房屋的抵押登记注销手续,协助办理过户,并支付违约金。刘某则辩称虽然房屋登记在自己名下,但房屋的实际产权人是黄某,其只是代办相关手续,不同意继续履行。审理过程中发现,因刘某欠债不还,其房产已被多家法院轮候查封。

  法院经审理认为,辛某在签订购房合同时已明知涉案房屋存在抵押,后涉案房屋又先后被法院轮候查封。至今,涉案房屋仍处于被抵押和查封状态,此情形即属于法律上或者事实上不能履行的情况。经法院多次释明,辛某坚持要求继续履行,故其基于继续履行所提出的解押、过户等请求法院均无法支持。但刘某的行为已构成根本违约,辛某可基于合同无法实际履行要求对方承担违约责任。

  【法官说法】

  二手房交易过程同时也伴随着各式交易风险。事先提前预防和事后正确维权都很重要。结合本案中辛某的遭遇,可以总结出如下三点经验:

  一、在房产被查封的情况下,房屋买卖合同无法继续履行。

  《合同法》第一百一十条规定:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。”非金钱债务,是指除了金钱作为标的的债务以外的债务。本案中,辛某要求解抵押、过户即属于非金钱债务。涉案房屋被查封即属于法律上或者事实上不能履行的情形。因而,在此种情况下,辛某要求继续履行的要求只会被法院判决驳回。除非买房人代为清偿卖房人的相关债务,让法律上或者事实上不能履行的情形消灭,否则合同是无法继续履行的。

  二、在合同无法继续履行的情况下,买房人应正确维权。

  显而易见,本案中房产被查封无法过户是卖房人造成的,故卖房人依法应承担赔偿损失等违约责任。因而,买房人可以要求解除房屋买卖合同,退还购房款及由卖房人承担违约责任,而不宜一味坚持要求继续履行合同。

  三、避免买到被查封房产,房源核验、交易周期是关键。

  首先,进行必要的房源核验,避免买到已经被查封或者权属存在瑕疵的房产。其次,订立合同过程中,有关过户、交房等时间的约定不宜过长,应有意识的缩短交易周期,尽快完成过户、交房,避免如本案中出现的,在交易过程中房产被查封无法过户的情况。这样也可以避免房价波动导致卖方抬价等情况出现。

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