企业出租房产 税收政策需厘清

2015-12-15 09:09:54 来源:新华网 点击:
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  随着南京“地王”频出,地价不断刷新,房地产市场越来越火热的同时,房屋租赁市场也在不断升温。但是房屋租赁所涉及的相关税种较多,有些出租人不知道如何计算缴纳,有些甚至不知道房屋出租需要纳税。本期《南京税务》将为广大纳税人介绍房屋租赁相关税收政策。

  房屋租赁应注意

  纳税义务发生时间

  秦淮区某销售企业有多处商铺,根据承租人与企业合作程度的深浅,采取不同的租金结算方式。面对多种结算方式,该企业财务人员对房产租赁所涉及的税种纳税时间产生了困惑,专门前往秦淮地税局咨询各税种的缴纳时间。

  秦淮地税局工作人员解释,根据相关税收政策的规定,单位出租房屋取得的收入应主动申报缴纳税款,主要涉及营业税及附加、企业所得税、房产税、印花税等。对于纳税义务发生时间,各税种的规定也不完全一致。

  根据《营业税暂行条例》及其《实施细则》的规定,营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。收讫营业收入款项,是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。取得索取营业收入款项凭据的当天,为书面合同确定的付款日期的当天;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,为应税行为完成的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

  根据《江苏省地方税务局关于明确部分税种纳税期限有关事项的公告》(苏地税规[2013]6号)的规定,按租金收入计征房产税的,纳税人应于实际收取租金收入的次月15日内申报纳税。

  对于房屋租赁合同涉及的印花税则根据《印花税暂行条例》及其《施行细则》的规定,应纳税凭证应当于书立或者领受时贴花。另据我省规定,实行印花税汇总缴纳的纳税人,以一个月为纳税期,应于次月15日内申报纳税。未实行印花税汇总缴纳的纳税人,应于书立或领受应税凭证之日起15日内计算贴花。

  因此,公司应该仔细区别在不同结算方式下不同税种的不同应税时间,以免产生不必要的税务处罚。同时提醒纳税人,南京地税为方便纳税人,委托了南京市房产局代开房屋租赁发票,纳税人可以在代开票窗口申报税款及开具发票。

  经营公租房取得的租金可享税收优惠

  “地税工作人员非常认真和贴心,是他们及时告诉了我们税收优惠政策,让我们享受到了102万元的营业税和房产税减免。”南京江宁民心保障房置业管理有限公司财务会计高兴地说。

  随着江宁区城镇化的快速推进,公共租赁住房也得到较快发展,住房供应体系趋向完备。江宁地税局为保障江宁公共租赁住房规范有序发展,落实专门人员深入到负责江宁区公共租赁住房租赁管理工作的南京江宁民心保障房置业管理有限公司开展纳税辅导和税收政策服务。税务人员向企业介绍,根据《财政部 国家税务总局关于促进公共租赁住房发展有关税收优惠政策的通知》(财税[2014]52号)的规定,对公共租赁住房免征房产税。对经营公共租赁住房所取得的租金收入,免征营业税。公共租赁住房经营管理单位应单独核算公共租赁住房租金收入,未单独核算的,不得享受免征营业税、房产税优惠政策。享受上述税收优惠政策的公共租赁住房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公共租赁住房发展规划和年度计划,并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(建保[2010]87号)和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公共租赁住房。

  科技企业孵化器可免征房屋租赁营业税

  刘经理是六合区一家高新技术创业服务中心的负责人,他最近来到六合地税办税局大厅,希望可以获得与科技企业孵化器有关税收政策的指导。

  税务人员向刘经理介绍,根据《财政部 国家税务总局关于科技企业孵化器税收政策的通知》(财税[2013]7117号)的规定,自2013年1月1日至2015年12月31日,对符合条件的科技企业孵化器(也称高新技术创业服务中心)自用以及无偿或通过出租等方式提供给孵化企业使用的房产、土地,免征房产税和城镇土地使用税;对其向孵化企业出租场地、房屋以及提供孵化服务的收入,免征营业税。

  “如果您的企业符合科技企业孵化器的相关规定,我们会尽快为您办理审核、备案、免税等手续。”在向刘经理宣传了相关税收政策后,办税服务厅工作人员向其介绍。

  科技企业孵化器对于完善创新体系、繁荣经济发挥着重要的作用,六合地税局积极配合地方政府做好相关的涉税咨询、政策解读、减免税政策落实等工作,助力六合地区经济发展。

  转租房产应按取得的租金全额征收营业税

  某物业公司于2015年以每年1600万元的租金承租了一栋大厦,然后投入了400万元翻新改造,再转租给客户,取得了2200万元的租金收入。该物业公司认为,其在转租过程中,虽然取得2200万元租金收入,但扣除承租成本和改建支出2000万元,实际只取得了200万元的“纯收入”,于是就以200万元为应税收入申报缴纳营业税金及附加11.2万元。不过,该公司新来的财务人员李小姐对此却有所疑惑,便前往雨花台地税咨询这样缴税是否正确?

  税务人员解释:根据《国家税务总局关于营业税若干问题的通知》(国税发[1995]76号)的规定,单位和个人将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行为也属于租赁行为,应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。而在计税依据上,根据《营业税暂行条例》(国务院令540号)第五条的规定,纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务向对方收取的全部价款和价外费用。转租房产无论转租多少环节,每一道环节都应按照租金收入全额计征营业税,而非差额征收,不能扣除任何租赁成本。

  因此,根据现行税法规定,该公司上述业务属于转租业务,应按取得的租金收入全额征收营业税,也就是说,申报营业税时营业额不允许任何税前扣除。由于未按规定申报缴纳营业税金及附加的行为,该公司不得不接受补缴税款和罚款合计160万元的处理。

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