物管用房归业主 克扣面积要补上

2015-12-11 09:56:23 来源:新华网 点击:
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  沈阳市铁西区某住宅小区内建有两栋别墅,报批时用的是小区配套设施的名义,该小区业主委员会认为,818.25平方米的办公用房应归全体业主所有,要求开发商移交。12月10日记者从市法院获悉,法院驳回了业主委员会的诉讼请求,但同时给业主委员会指明了维权方向,开发商应按要求提供不少于192.3平方米的物业管理用房。

  业主委员会盯上两栋别墅

  铁西区某住宅小区内建有2栋别墅。当初报批时,开发商曾经向有关部门承诺:保证在A、B区建设食堂、物业公司用房、办公用房、医院及警卫室,并保证不改变建筑功能。但该小区业主委员会发现,开发商将其中2栋面积共818.25平方米的办公用房作为商品房对外销售,而他们认为,这应该是用做小区配套设施的物业管理用房,要求开发商向业委会及业主移交,如不能移交,应按相等面积提供物业等配套用房。

  开发商称办公用房归自己

  开发商辩称,诉争房屋是其自有办公用房,并非物业用房,且房屋所有权已转移给第三人抵偿债务。开发商与小区全体业主签订的商品房买卖合同中已明确除业主自购房屋外,小区内其他一切房屋、设备的所有权均属于开发商所有,2007年左右小区正式交付使用时,开发商已按照不低于物业总建筑面积3%。的标准配置了物业管理用房,业委会要求交付818平方米物业用房的诉讼请求没有任何法律依据。

  法院判驳回业委会诉请

  法院认为,本案诉争的两处面积共818.25平方米的房屋均为开发商投资建设。业委会虽主张开发商移交上述房屋,但除物业管理用房外,对于小区办公用房规划许可中涉及的食堂、办公用房、医院及警卫室等房屋,法律没有规定上述房屋应由开发单位无偿配置给全体业主,业委会亦未能举证证明上述房屋应归其所有或无偿使用,业委会的诉讼请求不应得到支持。法院判决驳回沈阳市铁西区某住宅小区业主委员会的诉讼请求。

  但在诉讼中也发现,开发商提供的物管用房面积为117.67平方米,而根据沈阳市的规定,建设单位应当按照不低于物业总建筑面积3%。的标准配置物业管理用房,但总面积不得低于150平方米。其中,物业办公用房和业主委员会办公用房应为地面以上的成套房屋,具备水、电、供热等条件。按照上述规定,开发商应当按照小区面积及上述比例为小区业主配置192.3平方米(64101.4平方米×3%。)的物业管理用房。

  法院认为,对于开发商未按规定提供符合标准的物业管理用房问题,业委会可另行主张权利。

  业主对小区配套建筑存在误读

  市法院民六庭法官王纪结合本案对小区配套设施归属进行了详细解读。王纪说,现在开发商在出售房屋时,往往将幼儿园、业主会所等小区配套建筑作为卖点加以宣传,这也容易给业主一种误读,以为“配套建筑即为共用设施”、“配套建筑所占用的土地已分摊给业主”、“不改变建筑功能等于无偿交付使用”等,从而认为这些配套建筑属于全体业主共有。

  如何来界定小区配套建筑的权属,王纪认为,应遵循三个原则:

  一是法定原则。基于社会公共利益,开发商配套修建的物业管理用房、设备间、非机动车车库等,应归全体业主共同所有。

  二是约定原则。如商品房买卖合同中通过列举的方式明确约定配套建筑的产权归属,且此约定不违反法律、行政法规的强制性规定,则应按照合同约定认定配套建筑权属。

  三是投资受益原则。该原则有利于激励开发商建设、完善配套建筑,改善小区的居住环境。对于幼儿园、业主会所、食堂等服务性、营利性建筑,如认定归全体业主所有,则将陷入开发商建设缺乏动力,业主管理没有秩序的局面,最终将导致小区配套建筑失去其应有的功能。(记者 周贤忠)

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