买了学区房 卖方不迁户口愁坏买房人

2015-08-12 15:43:54 来源:网易 点击:
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  衡水市张先生咨询:为了今后女儿能进入某重点中学片区内读书,我计划购买某重点中学附近的一套二手学区房,现在我通过朋友查询了一下,该房屋内除了户主一家人的户口外,还有他的一位远房亲戚的户口。我现在担心的是,如果我购买了该套房屋,如果房屋内原户口在约定的时间内未迁走,可能就会耽误了我女儿今后上该重点中学。现在户主信誓旦旦称过户前迁走全部户口没问题,催着我签合同交款,请问,在签订合同的过程中,我该怎么做,才能避免我所顾虑的情况出现呢?

  法律帮办:在实践中,对所购二手房屋户口迁移问题,多是通过约定违约责任的方法处理。《合同法》规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。各地实行学区房政策以来,许多家长为了让孩子能上重点学校,不惜花费巨资购买学区房,但是该类房屋中,大多已有户口在房屋内,影响买房人的户口迁入以及实际使用。有的房屋买卖合同中约定限期迁出户口,但未约定逾期迁出的违约责任;也有的房屋买卖合同中约定了限期迁出户口,也约定了逾期迁出的违约责任。对于前者而言,因违约责任不明,往往很难得到法院的支持;对于后者,有的虽然约定了高额的违约金,但是法院在判决的时候,对违约金的数额也会根据具体情况判定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为“过分高于造成的损失”。因此,无论合同如何约定,这类案件中买房者诉至法院的目的,均是为了将原有户口迁出,但是根据我国目前户籍管理政策,户籍管辖权是派出所,而非法院,法院亦无权判令强行将户口迁出,因此,一旦发生纠纷,购房者购买学区房的目的将很难得以实现。在司法实践中,卖房方往往以户籍无处可迁对购房者的要求进行抗辩,买房者的要求很难通过司法渠道得以解决。

  因此,“法律帮办”建议,对于学区二手房买房者来说,可以在买卖合同中约定以迁出户口作为支付全部或者部分购房款的条件,最好在付清全款前将房屋内原户籍迁移完毕。购房者最好提前查询房屋内现有户籍情况,购房时将户口作为决定是否买房的因素之一,以便对是否购买该房屋作出理智的判断。以免将来买了房,原户口迁不走新户口落不下,使购买学区房让孩子上重点学校的目的落空。

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